Salta nas ações imobiliárias europeias falso começo ou ponto de virada?
Salta nas ações imobiliárias europeias falso começo ou ponto de virada?
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MILÃO, 24 de agosto (ANBLE) – É difícil ser otimista sobre imóveis em um ambiente de taxas de juros muito mais altas. No entanto, as ações imobiliárias não amadas na Europa tiveram uma surpreendente alta neste verão, sugerindo que investidores contrários estão começando a olhar além do pior.
Dois anos de quedas acentuadas tornaram a propriedade europeia uma favorita dos vendedores a descoberto, à medida que as avaliações do setor e a posição dos investidores despencaram para níveis vistos pela última vez durante a crise financeira global de 2008.
Um indicador das ações imobiliárias europeias (.SX86P) caiu pela metade para cerca de US$ 131 bilhões desde 2021, mas o humor mudou em julho, à medida que as expectativas de lucros melhoraram.
O índice superou o mercado em geral (.STOXX) em julho em até 10 pontos percentuais antes de um agosto volátil, pressionando os vendedores a descoberto justo quando os fluxos para alguns fundos negociados em bolsa focados no setor aumentaram.
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Gerry Fowler, chefe de estratégia de ações europeias do UBS, disse que os rendimentos dos títulos na Europa pareciam ter se estabilizado com as apostas de que o Banco Central Europeu aumentaria as taxas de juros apenas mais uma vez em setembro, e isso estava começando a aliviar a pressão sobre as empresas imobiliárias, ao mesmo tempo que encorajava mais interesse dos investidores.
“As coisas não estão ótimas para as empresas imobiliárias e é por isso que elas estão sendo negociadas com um enorme desconto. Esperamos que elas voltem imediatamente à avaliação total? Provavelmente não. Mas do ponto de vista da direção, as coisas começaram a virar a esquina”, disse ele. “No último mês ou dois, começamos a ter indícios da capacidade das empresas de se concentrarem no crescimento dos lucros”.
Dados da Refinitiv mostram que as revisões de lucros se tornaram positivas em julho após 15 meses de rebaixamentos. Os lucros agora são vistos subindo 1,4% em 2024, em comparação com as expectativas anteriores de uma pequena queda.
No entanto, Zsolt Kohalmi, co-CEO da Pictet Alternative Advisors em Londres, disse que as taxas de juros na Europa precisariam cair cerca de 150 pontos-base para impulsionar o mercado que estava enfrentando uma “paralisação completa” nas transações, porque compradores e vendedores não conseguem concordar com o preço.
“Algumas pessoas neste verão estão fazendo a aposta de que tudo vai ficar bom. A inflação vai cair, as taxas de juros vão cair e alguns desses problemas estruturais do setor imobiliário serão resolvidos”, disse ele.
“É um cenário. Mas não sei o quão provável é… Acho que vai levar mais tempo e podemos ter um novo ponto baixo antes de subirmos”, disse ele.
As ações emprestadas, um indicador de juros a descoberto, nas empresas imobiliárias listadas e de desenvolvimento da Europa caíram quase um terço desde o pico em maio para abaixo de 1,7% de sua capitalização de mercado, de acordo com a S&P Global Market Intelligence.
Enquanto isso, o iShares European Property ETF (IPRP.L) da BlackRock viu um aumento de 10% nas entradas de fundos desde o final de fevereiro, segundo dados em seu site.
A maioria dos investidores ainda está evitando. A pesquisa de gestores de fundos do Bank of America (FMS) em agosto mostrou que os investidores capitularam, com a posição caindo para níveis de 2008, mas comprar REITs (fundos de investimento imobiliário) foi sua principal operação contrária.
O setor imobiliário na Europa está 30% mais barato do que a média de 20 anos de avaliação preço-valor contábil e mostra um desconto de 49% em relação ao mercado, seu maior em quinze anos, mostram dados da Refinitiv.
Um relatório de julho da unidade de banco corporativo e de investimento da Natixis sugeriu que as transações imobiliárias comerciais europeias caíram 60% em relação ao ano anterior no primeiro trimestre.
A Natixis está prevendo quedas nos valores dos imóveis e vê riscos de rebaixamentos de classificação para seis dos 22 REITs, o que poderia aumentar os desafios de obter financiamento de dívida, disse ela.
Os bancos estão cada vez mais vigilantes em relação a uma deterioração na qualidade de seus empréstimos às empresas imobiliárias, com indicadores-chave, incluindo relação empréstimo-valor sob pressão sustentada, aumentando as perspectivas de violações de covenants que poderiam forçar os mutuários a aumentar o capital próprio ou até mesmo vender ativos.
O Societe Generale, que não tem exposição imobiliária há mais de um ano, vê o salto de verão como um falso começo e acredita que não há uma direção clara nos lucros do setor.
“Não gostamos de pegar centavos em um mercado de baixa liquidez. Oportunidades podem surgir… mas isso não pinta uma ótima imagem para o setor”, disse Charles de Boissezon, chefe de estratégia de ações do banco francês.
Riscos para o setor imobiliário incluem outra onda de inflação. Kohalmi, da Pictet, também disse que a “maior incógnita” era a contaminação da próxima rodada de refinanciamento, especialmente no mercado altamente saturado de edifícios de escritórios nos EUA: “Porque os bancos não querem refinanciar, ninguém sabe como isso vai se desenrolar”.
No entanto, para Fowler, da UBS, as ações imobiliárias europeias têm espaço para continuar se destacando até o final do ano: “As melhores ideias são quando você não consegue justificar completamente um cenário otimista… Quando você tem certeza de que as coisas estão melhores, provavelmente já é tarde demais”.
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