Segunda hipoteca O que é, como obter uma, vantagens e desvantagens

Segunda hipoteca tudo que você precisa saber, como obter uma, vantagens e desvantagens

Nossos especialistas respondem às perguntas dos leitores sobre compra de imóveis e escrevem análises imparciais de produtos (veja como avaliamos hipotecas aqui). Em alguns casos, recebemos uma comissão de nossos parceiros; no entanto, nossas opiniões são nossas próprias.

• Com uma segunda hipoteca, você empresta dinheiro com base no valor do patrimônio líquido da sua casa.
• Um empréstimo de capital próprio e uma linha de crédito com garantia de imóvel são ambos tipos de segundas hipotecas.
• Use o dinheiro de uma segunda hipoteca da maneira que quiser, mas esteja preparado para pagar taxas de fechamento.

Se você precisa acessar uma quantia substancial de dinheiro – talvez para pagar dívidas com juros altos ou fazer reparos em sua casa – utilizar o patrimônio líquido da sua casa pode ser uma boa opção.

Conforme seu imóvel acumula valor e você paga o principal do empréstimo hipotecário, você adquire patrimônio líquido na casa. Você pode usar esse patrimônio líquido para obter uma segunda hipoteca e cobrir grandes despesas.

O que é uma segunda hipoteca?

Uma segunda hipoteca é um tipo de empréstimo que permite acessar o patrimônio líquido da sua casa. Se você pagou parte da sua primeira hipoteca ou se o valor do seu imóvel aumentou, você tem a oportunidade de utilizar o dinheiro que possui na sua casa de maneira vantajosa.

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Quando você obtém uma primeira hipoteca, utiliza o dinheiro para comprar uma casa. Uma segunda hipoteca lhe dá dinheiro para cobrir outras despesas. Ambas as hipotecas utilizam sua casa como garantia, portanto, se você deixar de fazer os pagamentos, corre o risco de execução hipotecária para pagar suas hipotecas.

Você ainda manterá sua primeira hipoteca. Você terá uma segunda hipoteca além da primeira e terá duas parcelas de hipotecas a pagar todos os meses.

Obter uma segunda hipoteca é uma maneira de acessar uma grande quantia de dinheiro, e você pode descobrir que prefere isso a obter um empréstimo pessoal ou usar um cartão de crédito.

Como o patrimônio líquido afeta sua segunda hipoteca

O patrimônio líquido é a quantia do seu imóvel que você possui. Quando você obtém uma hipoteca, você não é o único dono da casa. Quanto mais você pagar do empréstimo, mais do imóvel você possui, em termos financeiros.

Por exemplo, digamos que você compre uma casa no valor de R$ 200.000. Você possui R$ 20.000 para o pagamento inicial, então você obtém uma hipoteca de R$ 180.000. Divida R$ 20.000 por R$ 200.000 para obter 0,10 – você possui 10% de patrimônio líquido na sua casa desde o início.

Alguns anos se passam e você paga outros R$ 40.000 do principal do empréstimo hipotecário. (Pagamentos de juros não ajudam a aumentar o patrimônio líquido.) Agora você pagou R$ 60.000 dos R$ 200.000 da casa, portanto você possui 30% de patrimônio líquido na sua casa.

Fazer pagamentos para sua hipoteca é a maneira mais simples de adquirir patrimônio líquido. Seu imóvel também pode aumentar de valor se o mercado imobiliário local melhorar ou se você fizer melhorias na casa. Ou você pode perder patrimônio líquido se o valor do imóvel diminuir.

A quantidade de patrimônio líquido que você possui afeta o quanto você pode tomar emprestado com sua segunda hipoteca. As regras variam de acordo com a instituição financeira que oferece a hipoteca, mas muitas empresas exigem que você mantenha pelo menos 20% de patrimônio líquido na sua casa após obter a segunda hipoteca. Portanto, se você possui 30% de patrimônio líquido na sua casa, você pode tomar emprestado o equivalente a 10% do seu patrimônio líquido.

Tipos de segundas hipotecas

Existem dois tipos de segundas hipotecas: um empréstimo de capital próprio e uma HELOC.

Empréstimo com garantia de imóvel

Com um empréstimo com garantia de imóvel, você recebe uma quantia em dinheiro de uma só vez. Em seguida, você paga em parcelas mensais por um período determinado, como 30 anos. É um conceito semelhante a uma hipoteca regular, exceto que ele fornece dinheiro.

Linha de crédito com garantia de imóvel

Um HELOC funciona mais como um cartão de crédito do que como uma hipoteca regular. O credor do HELOC lhe dá um limite de empréstimo, e você pode pegar emprestado dessa linha de crédito conforme necessário. Talvez você pegue $5.000 para pagar um cartão de crédito e depois $10.000 para reformar seu banheiro.

Assim como em um cartão de crédito, você pagará o que pegou emprestado e poderá pegar mais empréstimos depois. Se seu limite de empréstimo for de $20.000 e você pegar emprestado $10.000, você terá $10.000 restantes para pegar emprestado. Mas se você pagar os $10.000 completos, seu limite voltará para $20.000.

Seu credor lhe dá um “período de prorrogação”, que é um período de tempo em que você pode pegar dinheiro emprestado – geralmente 10 anos ou menos. No final do período de prorrogação do HELOC, você precisará reembolsar qualquer saldo que ainda não tenha pago.

Segunda hipoteca vs. refinanciamento

Obter uma segunda hipoteca não é a mesma coisa que refinanciar uma casa. Quando você faz uma segunda hipoteca, você adiciona outra hipoteca à sua inicial. Quando você refinancia, substitui sua primeira hipoteca por uma nova com termos diferentes.

Com uma segunda hipoteca, você faz dois pagamentos de hipoteca por mês, um para a primeira hipoteca e outro para a segunda. Com um refinanciamento de hipoteca, você faz apenas um pagamento mensal de hipoteca.

As taxas de juros de segunda hipoteca geralmente são mais altas do que taxas de refinanciamento de hipoteca, porque as segundas hipotecas são mais arriscadas para os credores. Se você entrar em processo de execução hipotecária em sua casa, os fundos pagarão primeiro a hipoteca original e depois a segunda hipoteca. É possível que a segunda hipoteca não seja totalmente paga com uma execução hipotecária. Quando os empréstimos são mais arriscados para os credores, eles normalmente cobram taxas mais altas.

Existe um tipo de refinanciamento de hipoteca muito similar a um empréstimo com garantia de imóvel: um refinanciamento para saque de dinheiro. Com um refinanciamento para saque de dinheiro, você obtém um empréstimo contra o patrimônio que você possui na casa e recebe dinheiro em troca.

A principal diferença entre uma segunda hipoteca e um refinanciamento para saque de dinheiro é que este substitui sua primeira hipoteca completamente. O refinanciamento para saque de dinheiro geralmente cobra taxas mais baixas do que empréstimos com garantia de imóvel ou HELOCs, mas os custos de fechamento são mais caros.

Como obter uma segunda hipoteca

Assim como com sua primeira hipoteca, você precisa cumprir requisitos específicos para se qualificar para uma segunda hipoteca. Aqui estão os termos que você pode esperar:

• Patrimônio líquido. Você precisa ter patrimônio líquido em sua casa para se qualificar para uma segunda hipoteca. Muitos credores desejam que você mantenha 10% ou 20% de seu patrimônio líquido após fechar uma segunda hipoteca, então leve isso em consideração antes de se candidatar.
• Pontuação de crédito. Cada credor é diferente, mas você provavelmente precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 620. Para melhorar sua pontuação de crédito antes de solicitar uma segunda hipoteca, certifique-se de pagar todas as suas contas em dia. Você também pode deixar seu crédito envelhecer e pagar dívidas.
• Razão dívida/receita. Sua razão dívida/receita é a quantidade que você paga em dívidas mensalmente, dividida por sua renda bruta mensal. Os credores geralmente querem ver uma relação dívida/receita de 43% ou menos para uma segunda hipoteca, mas novamente, depende do credor. Considere pagar algumas dívidas para reduzir sua relação, ou pense em oportunidades de ganhar mais dinheiro.

Se você se qualifica para uma segunda hipoteca, o próximo passo é determinar se solicitar uma é a melhor escolha para você.

Segunda hipoteca: Prós e contras

Assim como qualquer grande compra, uma segunda hipoteca tem seus prós e contras. Aqui estão alguns fatores a serem considerados:

Prós

• Taxa de juros relativamente baixa. Uma segunda hipoteca cobra uma taxa menor do que um cartão de crédito. Dependendo de vários fatores, um empréstimo com equity residencial ou taxas HELOC podem ter uma taxa menor do que um empréstimo pessoal, também.
• Limite de empréstimo. Você pode conseguir emprestar mais com uma segunda hipoteca do que com um cartão de crédito. Seu limite de endividamento hipotecário dependerá do quanto de equity você possui em sua casa, porém.
• Dinheiro para outras despesas. Não há regras sobre como você pode ou não gastar o dinheiro recebido de uma segunda hipoteca. Você pode decidir gastá-lo em grandes melhorias na casa ou se matricular em uma escola. No entanto, não é uma boa ideia fazer uma segunda hipoteca para cobrir despesas frívolas, pois você pagará custos de fechamento e juros. Mas, no final das contas, cabe a você decidir se uma compra vale a pena fazer uma segunda hipoteca.
• Custos de fechamento. Sim, você pagará custos de fechamento em uma segunda hipoteca. Mas geralmente eles são mais baratos do que os custos de fechamento de um refinanciamento com saque de dinheiro.

Contras

• Taxa de juros. Embora a taxa de juros de uma segunda hipoteca seja menor do que a taxa de um cartão de crédito, ela é mais alta do que as taxas de outros tipos de empréstimos que você pagará. Esteja preparado para pagar uma taxa de juros mais alta em uma segunda hipoteca do que em sua hipoteca inicial. Segundas hipotecas são mais arriscadas para os credores, por isso eles cobram taxas mais altas. Você também pagaria uma taxa mais baixa em um refinanciamento regular de taxa e prazo ou refinanciamento com saque de dinheiro.
• Orçamento. Você fará dois pagamentos de hipoteca separados por mês: um para sua hipoteca inicial e outro para sua segunda hipoteca. Pense em seu orçamento mensal e se adicionar outro pagamento de dívida seria demais para você.
• Custos de fechamento. Quando você obtém uma segunda hipoteca, pagará novamente os custos de fechamento, o que provavelmente somará milhares de dólares.

Uma segunda hipoteca pode ser uma boa ferramenta para cobrir grandes compras, especialmente se você ganhou uma boa quantia de equity em sua casa. Apenas certifique-se de que é a decisão financeira correta para sua situação.

Perguntas frequentes sobre segunda hipoteca