Resposta dos construtores para a deterioração da acessibilidade à habitação? Casas menores

Solution to housing accessibility decline? Smaller houses.

“A nível nacional, o que estamos constatando é que o tamanho das casas diminuiu 10%”, disse Ali Wolf, chefe de ANBLE da Zonda, à ANBLE. Entre agosto de 2018 e agosto de 2023, as casas recém-construídas em todo o país, em média, passaram de 2.681 pés quadrados para 2.420 pés quadrados, de acordo com a Livabl da Zonda. Isso representa uma redução de 10% ao longo de cinco anos.

“Os construtores estão cada vez mais conscientes dos desafios de acessibilidade hoje e de que precisam fazer algo para continuar sendo bem-sucedidos”, explicou Wolf. “E, neste caso, eles estão tentando diminuir o tamanho geral das casas para ajudar a reduzir o preço geral das casas”.

Em uma pesquisa da Livabl da Zonda, os construtores foram questionados se estavam mudando seus produtos para reduzir custos e preços de venda, e a resposta número um foi: sim, tamanhos de casas menores, disse Wolf (para ser exato, 46% dos construtores responderam isso). Sua equipe gosta de pensar nisso como “adequação” das casas, com os construtores revisando antigos projetos de plantas, procurando espaços mortos e decidindo o que cortar. Eles estão pensando em como podem construir casas de forma mais eficiente, o que pode significar ser mais inteligente com relação aos corredores ou ao tamanho dos cômodos, disse Wolf.

Matt Saunders, vice-presidente sênior de pesquisa de produtos de construção na John Burns Research and Consulting, já disse à ANBLE que a redução no tamanho das casas não é uma “redução uniforme na metragem quadrada”, mas sim uma espécie de compensação dentro da casa. Construtores e arquitetos estão optando por aumentar cozinhas e espaços externos para acomodar os compradores, reduzindo, por exemplo, espaços de jantar formais.

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Por um curto período de tempo, os construtores pareciam ter intencionalmente mudado seu produto e construído casas um pouco maiores para atender à demanda impulsionada pela pandemia, que estava em grande parte relacionada à necessidade de mais espaço. Mas, à medida que a vida voltou ao normal, como disse Wolf, com as pessoas voltando aos escritórios, os construtores voltaram a construir casas menores.

“Já estávamos começando a ter uma queda no tamanho geral das casas antes da pandemia, e isso está realmente retomando de onde paramos”, disse Wolf. “E isso ocorre porque, mesmo antes da pandemia, estávamos preocupados com a acessibilidade, e essa ainda é a preocupação dos construtores hoje”.

Por outro lado, há a própria terra a ser considerada. Em vários mercados imobiliários do país (particularmente em áreas consideradas desejáveis), a terra é limitada. Se você quiser construir mais casas, casas de alta densidade claramente permitirão o uso máximo de qualquer terreno, explicou Wolf. Como a terra é um recurso finito, é quase como um custo fixo, que pode representar de 20% a 50% do preço da casa em alguns mercados, disse Wolf. Mas o que os construtores podem fazer, segundo ela, é mudar o tamanho das casas.

“Esta é a tentativa deles de dizer que há muitas coisas que não podemos controlar, mas uma coisa que podemos controlar é o tamanho e a densidade das casas – e se sabemos que há um monte de compradores esperando no banco de reservas e que eles simplesmente não estão comprando hoje porque não podem pagar, isso é algo que podemos tentar resolver”, disse Wolf.

Seattle, San Antonio, Minneapolis, Charlotte e Raleigh estão liderando o caminho com a diminuição do tamanho das casas; embora esses mercados se enquadrem em duas categorias diferentes, disse Wolf. Seattle, que viu seu tamanho médio de casa diminuir 18% em cinco anos, é um dos mercados que já era, se não já era, inacessível. Normalmente, com taxas de juros altas, esses mercados de alto custo sofrem um impacto maior, explicou Wolf, e dado que o valor médio das casas em Seattle caiu quase 7% no último ano, parece ser um exemplo perfeito. “Seattle é apenas uma resposta direta ao fato de que temos sido um mercado caro, e se tornou cada vez mais caro – a única coisa que realmente podemos fazer agora é tentar mudar o tipo de casas”, disse Wolf.

Quanto aos outros, os quatro eram mercados historicamente acessíveis e ainda são relativamente acessíveis. Mas eles se tornaram realmente caros, em relação a si mesmos, disse Wolf, à medida que mais e mais pessoas se mudaram para essas cidades após o início da pandemia. Construtores em San Antonio e Charlotte, por assim dizer, não tinham que se preocupar com o tipo de casas que estavam construindo, porque a maioria delas seria considerada acessível. Mas isso mudou, e os construtores nesses tipos de mercados intermediários estão enfrentando esse novo desafio de acessibilidade, disse Wolf.

É algo com o qual eles não lidaram no passado, então eles estão aumentando sua oferta para atender à demanda, e isso pode significar casas menores e mais baratas – uma tendência que ela suspeita que continuará nos próximos 10 anos nesses mercados “tradicionalmente acessíveis”. San Antonio, Minneapolis, Charlotte e suas áreas metropolitanas vizinhas viram o tamanho médio de suas casas, e estamos falando de casas recém-construídas, diminuir 14% de 2018 até agora.

Vamos deixar claro, essas não são casas minúsculas de forma alguma; em cada mercado mencionado, o tamanho médio da casa ainda está acima de 2.000 pés quadrados, então isso não está necessariamente trazendo de volta a casa inicial de US$ 300.000, que está em extinção, como ANBLE relatou anteriormente. Na época, uma casa abaixo de US$ 300.000 era considerada de entrada, na visão da Zonda. Wolf disse anteriormente ao ANBLE que casas abaixo de US$ 300.000 eram essencialmente “moradias acessíveis” e quase todos “deveriam ser capazes de comprar uma casa abaixo de US$ 300.000, isso está dentro do que é razoável”. Mas as coisas mudaram.

“Agora estamos dizendo que a entrada é abaixo de US$ 400.000”, disse Wolf. “Então quase mudamos o patamar de: como é a entrada? E porque os preços subiram tanto, achamos que agora deve ser qualquer valor abaixo de US$ 400.000 em vez de abaixo de US$ 300.000”.

Algumas pessoas podem ficar desapontadas com a tendência de casas menores, disse Wolf, mas pelo menos os construtores estão fazendo o que podem para tornar a propriedade da casa disponível para mais compradores. Ela disse que poderiam optar por não construir casas menores e ainda assim haveria compradores ricos suficientes para manter o mercado imobiliário em movimento. Então, perguntei a ela se a redução do tamanho das casas pelos construtores é um testemunho de quão inacessível se tornou nosso mercado imobiliário – ela respondeu: “oh, com certeza… sim, sem dúvida”.

“Estamos agora em um mercado imobiliário muito diferente do que estávamos antes da pandemia, e acho que há muitos mercados em todo o país que se tornaram tão caros em relação a si mesmos, que a única coisa que podem fazer é tentar mudar, porque caso contrário a moradia seria simplesmente inacessível para a maioria das pessoas”, disse Wolf.