Agentes imobiliários podem ser obrigados a cobrar menos dos compradores de imóveis, graças a uma nova decisão de $1.8 bilhão.
Mega decisão Agentes imobiliários poderão cobrar menos dos compradores de imóveis após veredito de $1.8 bilhão!
Na tarde de terça-feira, em um tribunal em Kansas City, Missouri, o pesadelo coletivo da indústria imobiliária se tornou realidade.
Por décadas, a estrutura básica de como os corretores imobiliários são pagos quando ajudam alguém a comprar ou vender sua casa tem se mantido mais ou menos a mesma. Mas nos últimos anos, algumas das organizações mais poderosas do setor – a National Association of Realtors e algumas das maiores corretoras do país – têm lutado em duas ações judiciais de bilhões de dólares que argumentam que o sistema é manipulado contra os americanos comuns, forçando-os a pagar seus corretores muito dinheiro.
O primeiro dos dois casos emblemáticos, Burnett et al. v. NAR et al., foi a julgamento em meados de outubro, se desenrolando ao longo de duas semanas tumultuadas. A batalha entre a indústria imobiliária e defensores dos consumidores terminou na terça-feira, depois que o júri determinou que a NAR e as corretoras estavam usando as regras dos serviços de listagem múltipla, bancos de dados locais nos quais os corretores podem ver a grande maioria das casas anunciadas para venda, para inflar as comissões pagas pelos vendedores. Como parte da decisão, cerca de US$ 1,8 bilhão foi concedido aos autores da ação, que incluíam os vendedores de mais de 260.000 casas em Missouri, Illinois e Kansas, entre 2015 e 2022. Devido ao fato de esses danos serem automaticamente triplicados em um caso como esse, essa quantia chegará a mais de US$ 5,3 bilhões.
Além dos danos espantosos, a decisão poderia mudar fundamentalmente a maneira como compramos e vendemos casas. Como funciona atualmente, o comprador não paga seu corretor diretamente, mas paga ao vendedor da casa, que então emite um cheque ao seu corretor a partir do preço da venda, o qual é dividido com o corretor do comprador. Essa forma indireta de pagamento aos corretores é supostamente a maneira mais eficiente de concluir um negócio, já que os compradores não precisam pagar do próprio bolso e os corretores não se preocupam com quem receberá o quê. Mas os autores da ação convenceram o júri de que esse sistema é uma fraude que custa bilhões de dólares aos vendedores todos os anos. Eles apontaram o dedo diretamente para a NAR, que controla quase todos os serviços de listagem múltipla e impõe essa situação através da “regra de compensação cooperativa”.
- Taxas de Poupança e CD hoje | Poupança Acima de 5%
- Ministro israelense rapidamente punido após sugerir lançar uma bomb...
- Os campos de golfe urbanos estão tornando as moradias mais caras e ...
Aqui está como funciona: quando você lista sua casa à venda em um serviço de listagem múltipla, você é obrigado a oferecer uma comissão ao corretor do comprador. Tecnicamente, isso poderia ser de apenas um centavo, e a NAR diz que as comissões são sempre negociáveis – na verdade, a organização recentemente mudou sua interpretação da regra para permitir que alguém ofereça US$ 0 e ainda esteja em conformidade. No entanto, na prática, argumentaram os autores da ação, os vendedores são praticamente obrigados a oferecer os 2,5% a 3% padrão para atrair os corretores dos compradores e seus clientes. Alguns vendedores podem nem mesmo saber que têm a opção de negociar.
Stephen Brobeck, um pesquisador sênior da Consumer Federation of America, chamou isso de “o maior momento de virada” para o mercado imobiliário em seus 30 anos cobrindo a indústria. Ele disse que ficou surpreso com a rapidez das deliberações do júri – “Para um caso tão complicado envolvendo tanto dinheiro, eles claramente entraram na sala do júri e todos concordaram” – mas não com o veredito.
“Isso é claramente um caso de violação das leis antitruste”, disse Brobeck. “Por quase um século, a indústria conseguiu manter altas e uniformes taxas de comissão. Essa decisão indica que será muito mais difícil para eles fazerem isso no futuro.”
Como as coisas podem mudar para sempre
Os efeitos dessa decisão podem ser avassaladores. Se os autores da ação conseguirem o que querem, compradores e vendedores começarão a pagar seus corretores separadamente. Defensores dos consumidores dizem que isso ofereceria maior transparência e incentivaria cada lado a negociar mais com seus corretores. Em vez de cada lado receber a taxa usual de entre 2,5% e 3,5% do preço de venda, compradores e vendedores teriam mais chances de procurar e encontrar pessoas dispostas a aceitar uma taxa fixa ou uma porcentagem menor.
A economia para compradores e vendedores poderia ser enorme. Se as comissões totais típicas de uma venda imobiliária caíssem para entre 3% e 4%, em vez dos habituais 5% a 6% de hoje, Brobeck estimou que a economia para os consumidores poderia chegar a US$ 20 bilhões a US$ 30 bilhões por ano. Para os vendedores com dinheiro sobrando após a venda de uma casa, pode ser um alívio pagar apenas um corretor. Mas os compradores com pouco dinheiro teriam que pagar seus corretores milhares de dólares do próprio bolso, além de todas as outras taxas, sem a ajuda de um empréstimo – as regulamentações atuais não permitem que as comissões sejam incluídas no empréstimo. No mínimo, os compradores seriam incentivados a negociar as taxas. Alguns poderiam optar por pagar um corretor por hora, assim como fazemos com advogados. No extremo, muitos poderiam abrir mão dos serviços de um corretor por completo.
Além dos efeitos em cascata para compradores e vendedores de imóveis, essa decisão poderia forçar um acerto de contas massivo para agentes imobiliários e as corretoras que fornecem a eles treinamento, operações de suporte e apoio jurídico em troca de uma parte de suas comissões. Agentes experientes e bem relacionados, que regularmente conquistam listagens de alto valor, provavelmente ficariam bem. Mas para agentes inexperientes ou aqueles que se concentram principalmente em trabalhar com compradores, a situação poderia ser desastrosa. Se menos compradores procurarem agentes ou se eles começarem a negociar agressivamente suas taxas, os ganhos dos agentes compradores poderiam despencar. Uma desaceleração nas vendas de imóveis já expôs o excesso de agentes, e se os cheques de comissão diminuírem, uma êxodo em massa da indústria poderia ocorrer.
Acho que haverá muitas consequências terríveis e não intencionais decorrentes dessa decisão
Defensores dos consumidores, como Brobeck, comemoraram essas mudanças prospectivas como uma grande vitória para os consumidores. Mesmo que os compradores tenham que pagar os agentes do próprio bolso, eles afirmam que todos saem ganhando quando há mais transparência e capacidade de negociação. O bom agente do comprador, que pode provar seu valor, ficará bem, previu Brobeck. E a indústria teria um alto incentivo para mudar as regras de forma que os compradores pudessem incluir as comissões de seus agentes em seus empréstimos imobiliários, o que significaria que ainda poderiam contar com a ajuda de um profissional sem ter que reunir todo aquele dinheiro.
Outros veem essas mudanças como passos perigosos para trás. Mike Rosenthal, um agente na Califórnia com mais de duas décadas de experiência na indústria, me disse que acreditava que tanto compradores quanto vendedores seriam “tremendamente prejudicados” se tivessem que pagar seus agentes separadamente. Claro, os vendedores podem ficar aliviados por terem que pagar apenas a comissão do seu lado. Mas o problema de vender sua casa é que, na maioria das vezes, você precisa virar e comprar outra. Rosenthal me disse que estava preocupado com uma nova era em que mais compradores seriam obrigados a passar pelo processo sem um agente ao seu lado.
“Acho que haverá muitas consequências terríveis e não intencionais decorrentes dessa decisão”, disse Rosenthal.
Para ser justo, algumas pessoas com quem conversei nos meses que antecederam o julgamento expressaram ceticismo de que as coisas realmente mudariam muito, mesmo que a NAR fosse obrigada a atualizar as regras que criaram o método atual de pagamento dos agentes. O pensamento é o seguinte: os vendedores podem não precisar oferecer uma comissão aos agentes dos compradores, mas eles o farão de qualquer maneira porque é uma maneira testada pelo tempo de fechar um negócio. Os compradores também podem começar a fazer ofertas sob a condição de que o vendedor concorde em pagar as comissões de ambos os agentes – caso contrário, sem negócio.
Antes do julgamento, conversei com Saul Klein, um executivo e consultor de imóveis de longa data. Levantei a ideia de que o status quo continuaria, mas ele não acreditou nisso. Em um mercado competitivo como o que temos hoje, ele perguntou, por que os vendedores pagariam voluntariamente dezenas de milhares de dólares ao agente do outro lado se soubessem que não precisavam?
“Acredito que se você realmente tiver uma opção e tiver compradores batendo à sua porta, você não vai simplesmente seguir o status quo”, disse Klein.
O mais louco é que a decisão pode ser apenas o começo de turbulências para a indústria imobiliária. A NAR, um dos maiores grupos de comércio do país, agora enfrenta a perspectiva de uma calamidade financeira se for obrigada a pagar os danos. A HomeServices of America e a Keller Williams, duas das maiores corretoras do país, estão enfrentando um destino semelhante. Além dos desafios legais e financeiros, a NAR está passando por uma mudança de liderança: seu presidente já renunciou neste verão, após uma investigação do New York Times sobre alegações de assédio sexual e uma “cultura de medo” na organização. Agora, seu CEO, Bob Goldberg, está deixando o cargo no final deste mês, antecipando uma aposentadoria que estava planejada para o final de 2024. E poucos minutos depois do veredicto ser anunciado, o advogado líder dos demandantes entrou com outra ação coletiva contra a NAR e várias outras grandes corretoras, incluindo Compass e Redfin, que não foram envolvidas nesses processos iniciais, Inman reportou. Agora que os advogados sentem o cheiro de sangue – e muito dinheiro – certamente surgirão mais ações copiadas. Enquanto isso, o Departamento de Justiça também está buscando investigar a NAR e suas práticas comerciais. Mesmo as empresas imobiliárias não mencionadas na ação foram afetadas pelas ondas de choque da decisão. As ações de empresas imobiliárias como Zillow e Opendoor caíram depois que a notícia vazou, um sinal de que o veredicto representa uma ameaça existencial para toda a indústria.
O NAR e outros réus prometeram apelar da decisão e disseram que solicitariam à corte a redução dos danos no intervalo, o que poderia significar vários anos adicionais de batalhas legais. Eles também poderiam ainda negociar um acordo, tanto para evitar falências quanto para afastar a iminente onda de processos. Embora o júri tenha chegado a um veredicto de culpa, estamos aguardando para ver quais medidas o juiz tomará, o que poderia incluir ordenar mudanças nas regras da MLS e eliminar a exigência de que os vendedores ofereçam compensação ao corretor do comprador. Isso provavelmente envolverá outro processo, portanto, pode levar semanas, ou até mesmo meses, antes de sair uma decisão subsequente.
Mesmo sem mudanças abrangentes nas regras, no entanto, esses processos judiciais certamente irão modificar a paisagem imobiliária, afirmou Brobeck em uma entrevista. Muitos compradores e vendedores hoje não se dão conta de que as comissões são negociáveis, ele disse; esse julgamento poderia mudar isso. E lembre-se, isso é apenas o começo.
“De certa forma,” disse Brobeck, “o gato escapou da bolsa agora.”
James Rodriguez é um repórter sênior da equipe de Discursos da Insider.
