Centros urbanos estão mortos, morrendo ou em suporte de vida, afirma especialista com mais de 50 anos de pesquisa em política urbana.

Urban centers are dying or on life support, says expert with over 50 years of research in urban policy.

O fechamento de um mercado Whole Foods depois de apenas um ano no centro de San Francisco em maio de 2023 recebeu ampla cobertura. Ainda mais significativa foi a decisão da loja de departamentos de luxo Nordstrom de fechar sua loja principal lá em agosto, após 35 anos de funcionamento.

Na cidade de Nova York, as taxas de vacância de escritórios aumentaram mais de 70% desde 2019. A Magnificent Mile de Chicago, uma área com lojas e restaurantes de alto padrão, tinha uma taxa de vacância de 26% na primavera de 2023.

Um estudo recente da Universidade de Toronto constatou que, em toda a América do Norte, os centros das cidades estão se recuperando da pandemia de forma mais lenta do que outras áreas urbanas e que os “centros das cidades mais antigos, mais densos e dependentes de trabalhadores profissionais ou de tecnologia e localizados em grandes áreas metropolitanas” estão enfrentando maiores dificuldades.

Ao longo de mais de 50 anos de pesquisa em políticas urbanas, tenho observado as cidades dos Estados Unidos passarem por muitos momentos de crescimento e declínio. Agora, no entanto, vejo uma mudança mais fundamental acontecendo. Na minha opinião, os centros das cidades tradicionais estão mortos, morrendo ou dependendo de ajuda em todo os EUA e em outros lugares. Os governos locais e os residentes urbanos precisam considerar urgentemente como será a cidade pós-pandemia.

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Décadas de superconstrução

Os centros das cidades dos EUA já estavam enfrentando problemas antes da pandemia de COVID-19. O excesso de espaço comercial atual foi resultado de anos de construções excessivas.

Os mercados imobiliários urbanos são empreendimentos especulativos. Quando a economia está em alta, os desenvolvedores individuais decidem construir mais – e o resultado coletivo dessas decisões individuais racionais é a criação de prédios em excesso.

Nos anos 1980, a administração Reagan permitiu uma depreciação mais rápida do setor imobiliário comercial, o que efetivamente reduziu as taxas de impostos para os desenvolvedores. Com a globalização financeira, dinheiro estrangeiro fluiu para o setor imobiliário dos EUA, especialmente para projetos de grande porte que podiam absorver grandes quantidades de capital líquido em busca de investimentos de longo prazo relativamente seguros.

Anos de baixas taxas de juros significaram dinheiro barato para os desenvolvedores financiarem seus projetos. Os governos municipais estavam ansiosos para aprovar projetos que gerassem receitas fiscais. Em muitos centros das cidades, os escritórios ocupam entre 70% e 80% de todo o setor imobiliário.

O impulso da pandemia

A COVID-19 finalmente estourou essa bolha de 40 anos. Durante os lockdowns da pandemia, muitas pessoas trabalharam em casa e se acostumaram com reuniões virtuais. O teletrabalho aumentou à medida que o deslocamento convencional diminuiu. Trabalhadores com recursos e flexibilidade de emprego se mudaram das cidades para as chamadas “cidades virtuais”, onde a moradia era mais acessível e parques e atividades ao ar livre estavam próximos.

Agora, muitos empregadores querem que seus funcionários voltem ao escritório. No entanto, os trabalhadores estão resistindo, especialmente a passar a semana inteira no escritório. Novas tecnologias tornaram mais fácil trabalhar em casa, e um mercado de trabalho restrito fortaleceu o poder de negociação dos funcionários.

Existem efeitos significativos. Uma série de negócios, incluindo restaurantes, lojas de varejo e serviços, dependem dos trabalhadores de escritórios nos centros das cidades. Pelo menos 17% de todos os empregos no setor de lazer e hospitalidade estão nos centros das cidades das 100 maiores cidades dos EUA.

Em San Francisco, por exemplo, um trabalhador de escritório típico costumava gastar US$ 168 perto de seu trabalho por semana. Agora, com quase 150.000 trabalhadores de escritório a menos que se deslocam para o centro da cidade, cerca de 33.000 pessoas nos setores de serviços e varejo perderam seus empregos.

Declínio terminal?

Hoje, muitas cidades estão enfrentando a perspectiva de um ciclo de declínio urbano, com uma enorme oferta excessiva de espaços comerciais e de varejo, menos pessoas se deslocando para o centro e uma iminente crise fiscal urbana. Washington, D.C., é um exemplo.

Em dezembro de 2022, a cidade tinha aproximadamente 27.000 empregos a menos do que em fevereiro de 2020, e enfrentava um déficit financeiro crescente devido ao declínio dos impostos sobre propriedades devido ao fechamento de empresas no centro da cidade e a menos compras de imóveis. O governo do Distrito de Columbia prevê uma queda de US$ 81 milhões nas receitas da cidade no ano fiscal de 2024, US$ 183 milhões em 2025 e US$ 200 milhões em 2026. A Autoridade de Trânsito Metropolitano de Washington enfrenta um déficit de US$ 750 milhões devido a uma queda acentuada no número de passageiros.

No Manifesto Comunista, Karl Marx e Friedrich Engels escreveram famosamente que, sob as pressões do capitalismo dinâmico, “tudo que é sólido desmancha no ar”. Eles poderiam estar descrevendo a forma física sempre mutável dos Estados Unidos, com pessoas e dinheiro fluindo para lojas da Main Street nas décadas de 1960, depois para shoppings suburbanos nas décadas de 1970 e 80, depois abandonando os shoppings em favor de centros das cidades revigorados e compras online. Agora, os centros das cidades tradicionais podem estar enfrentando um declínio terminal semelhante.

Reutilizando espaços de escritórios

O que as cidades podem fazer com seus espaços de escritórios excedentes? Em algumas cidades, como Columbus, Ohio, investidores estão comprando prédios com grandes descontos, demolindo-os e encontrando usos mais lucrativos para o terreno, como prédios residenciais e de uso misto. Outras opções incluem a conversão de espaços comerciais em residências ou aplicações mais especializadas, como laboratórios de biotecnologia.

Mas a conversão não é uma solução milagrosa. Existem muitos obstáculos regulatórios, embora as cidades estejam mudando as leis de zoneamento para facilitar o processo. Muitos prédios de escritórios possuem grandes espaços internos que tornam caro dividi-los em unidades residenciais individuais que recebam luz externa. Além disso, prédios envidraçados com janelas que não abrem são propensos ao superaquecimento.

Outra abordagem é tornar os centros das cidades mais atrativos, através de medidas como isenção de taxas para caminhões de comida e pequenas empresas, oferecendo estacionamento gratuito à noite e nos fins de semana e promovendo eventos e restaurantes. A cidade de Columbus distribui cupons de almoço para restaurantes do centro.

Worcester, Massachusetts, oferece ajuda financeira para pequenas empresas que se mudam para lojas vazias. San Francisco está considerando uma proposta de converter seu centro comercial Westfield Centre Mall, anteriormente lar da Nordstrom e outras lojas, em um estádio de futebol.

Na minha opinião, o crescimento de complexos de escritórios comerciais que tem sido promovido há muito tempo por investidores, desenvolvedores e governos federais e municipais provavelmente chegou ao fim. O país não precisa mais de tanto espaço de escritório. Será necessário maior envolvimento da comunidade para descobrir o que as pessoas realmente querem. Algumas comunidades podem focar em habitação, enquanto outras optam por mais oportunidades recreativas ou espaços verdes.

O centro da cidade cheio de blocos de escritórios banais, com lojas de varejo no nível do solo e shoppings, é uma relíquia do século 20. É assustador, mas emocionante, imaginar o que irá ocupar o seu lugar.

John Rennie Short é Professor Emérito de Políticas Públicas da Universidade de Maryland, Baltimore County.

Este artigo foi republicado do The Conversation sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.