Os abutres do desastre

Vulture of disaster

Quando um desastre ocorre, geralmente há duas tragédias. A primeira, e a mais importante, é a perda de vidas: mais de 100 pessoas morreram quando incêndios florestais queimaram o Havaí no início de agosto. Casas, pertences queridos e história local foram engolidos pelas chamas. Milhares de moradores foram deslocados e ainda há centenas de pessoas desaparecidas.

Mas a tragédia não termina quando os incêndios se apagam. A segunda tragédia é a exploração do luto por investidores que buscam lucrar. Enquanto as famílias ainda estão de luto por seus entes queridos e tentando descobrir como seguir em frente, esses investidores de desastres aparecem para comprar propriedades danificadas dos moradores locais. Eles compram terras baratas e esperam para revender as propriedades depois que os efeitos persistentes do desastre passarem e os valores das propriedades aumentarem. Críticos se referem a esses jogadores imobiliários como “investidores abutres” porque eles se aproveitam das famílias enlutadas.

No incêndio de Maui, mais de 2.000 prédios foram destruídos – 86% deles eram casas residenciais. Antes do incêndio, muitas dessas propriedades valiam milhões de dólares. Mas apenas uma semana após a devastação, os investidores começaram a ligar para os moradores das cidades destruídas do Havaí para tentar convencê-los a vender suas casas por preços abaixo do mercado. Preocupado com investidores predatórios que se aproveitam de famílias vulneráveis, o governador do Havaí, Josh Green, pediu uma moratória nas vendas de terras danificadas em sua primeira coletiva de imprensa após os incêndios.

Os incêndios no Havaí não são a primeira vez que os investidores usam essa estratégia – toda vez que um desastre ocorre, os “abutres” aparecem. Quando tornados atingiram o Tennessee em 2020, destruindo 771 empresas e residências, o Conselho Metropolitano de Nashville aprovou uma resolução contra desenvolvedores predatórios que visavam residentes que haviam perdido suas casas e ofereciam comprar terrenos por preços abaixo do mercado. O furacão Ian, que atingiu a Flórida no outono passado, também viu desenvolvedores se aproximarem de famílias vulneráveis, esperando comprar propriedades destruídas por preços baixos.

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Os desastres climáticos estão se tornando mais comuns e mais destrutivos a cada ano. E depois que as perdas iniciais diminuem, os aproveitadores inevitavelmente aparecem.

Ataque cedo

O método dos abutres é bastante simples: investidores abordam os proprietários afetados com uma oferta apenas alguns dias após o desastre, entregam a eles um contrato preescrito e tentam chegar a um acordo imediato. Uma vez adquiridas, os investidores revendem a terra por um preço mais alto – às vezes sem nunca reparar a propriedade.

Essa estratégia funciona porque o valor de terras afetadas por desastres tende a se recuperar consistentemente – muitas vezes dentro de meses após a tragédia. Um estudo de 2021 dos 20 furacões mais caros registrados mostrou que, em cada caso, os valores das casas em áreas de desastre aumentaram a uma taxa maior no ano seguinte ao desastre – em comparação com a mesma área no ano anterior e a média nacional. O estudo constatou que, no ano seguinte ao furacão Katrina, que destruiu quase 850.000 casas, os valores das casas em Nova Orleans aumentaram 12% em comparação com o ano anterior ao desastre – e os ganhos foram 9% acima da média nacional dos EUA para o ano. As vendas de imóveis em áreas afetadas pelo furacão Michael, que atingiu a península da Flórida em 2018, matando 45 pessoas e destruindo 60.000 casas, também aumentaram significativamente nos meses seguintes à tempestade. E esses ganhos mostraram manter seu impulso por até três anos após o desastre. Um relatório de 2019 do Wall Street Journal descobriu que um investidor que comprou propriedades danificadas pelo furacão Michael conseguiu ganhar de US$ 10.000 a US$ 15.000 por imóvel – sem fazer nenhum trabalho neles. Outro grupo de investidores comprou mais de 600 propriedades após o furacão Katrina, ganhando em média US$ 20.000 por imóvel, também sem mexer na maioria deles.

Os preços geralmente aumentam após um desastre porque a área é repentinamente atingida por uma oferta reduzida de propriedades habitáveis, enquanto a demanda para viver lá permanece a mesma. À medida que as casas são reconstruídas ou os escombros são removidos para uma nova estrutura, os terrenos se tornam mais lucrativos. As casas reconstruídas também são mais novas do que as que foram destruídas, o que agrega valor.

Essa empreitada tem potencial para ser ainda mais lucrativa devido ao aumento da frequência de desastres naturais nos Estados Unidos. O Relatório de Desastres do National Oceanic and Atmospheric Administration’s National Centers for Environmental Information divulgado no ano passado constatou que os EUA sofreram 18 desastres climáticos de bilhões de dólares em 2022, resultando em US$ 165 bilhões em danos totais. E este ano está se mostrando ainda mais caro. Em oito meses, já ocorreram 15 desastres climáticos, cada um com perdas superiores a US$ 1 bilhão.

Para investidores de desastres, essas tragédias cada vez mais comuns são uma oportunidade de ganhar muito, e os residentes que perderam suas casas pagam o preço.

Situações desesperadoras

Mesmo que haja uma explicação econômica para investimentos predatórios, por que os residentes venderiam suas casas por preços insultantemente baixos? Uma razão óbvia é que eles simplesmente não têm dinheiro suficiente para reformar sua propriedade e torná-la habitável novamente. Para a maioria das famílias, suas casas são a fonte de sua riqueza. De acordo com a Pesquisa de Finanças do Consumidor do Federal Reserve, as famílias americanas consistentemente listam sua residência principal como seu maior ativo, com a propriedade da casa representando 30% da riqueza familiar para famílias não brancas. Com a maioria dos americanos tendo seu dinheiro vinculado à casa, perdê-la para um incêndio florestal ou outro desastre natural pode ser devastador.

O seguro residencial geralmente cobre danos causados por incêndios florestais e tempestades, mas a cobertura privada está se tornando cada vez mais cara e mais empresas estão abandonando a cobertura residencial completamente à medida que o número de desastres naturais continua a aumentar, algo que já aconteceu com muitos proprietários na Flórida e na Califórnia. Aqueles que ficam sem seguro ou com seguro insuficiente são forçados a depender de ajuda governamental precária para reconstruir. Mas a ajuda federal em casos de desastre é dolorosamente lenta para responder e muitas vezes não cobre a maior parte dos custos. Indivíduos, locatários e proprietários, teoricamente, podem ser elegíveis para ajuda em casos de desastre. No entanto, se qualificar para ajuda envolve um processo longo e complicado. Geralmente, a Agência Federal de Gerenciamento de Emergências primeiro encaminha os proprietários para a Administração de Pequenas Empresas para solicitar um empréstimo para desastres domésticos. Esses empréstimos exigem que os candidatos demonstrem certos níveis de solvência e capacidade de pagar o empréstimo com juros, o que significa que muitas famílias de baixa e média renda podem não se qualificar.

A próxima opção é solicitar ajuda diretamente à FEMA – um processo que requer várias etapas confusas e demoradas. Primeiro, é necessária uma declaração presidencial de um grande desastre, depois os residentes devem preencher uma autoavaliação e uma solicitação de ajuda. Depois disso, os funcionários da FEMA realizam uma inspeção dos danos e decidem quanto de ajuda fornecer. Esse processo pode levar até um mês – e para outras despesas, como reembolso de hospedagem, as pessoas muitas vezes esperam até dois meses pelos fundos. E outros problemas frequentemente surgem: inspeções de danos inconsistentes, valores mínimos de danos e um processo de inscrição confuso que deve ser concluído em um curto período de tempo muitas vezes deixam as vítimas de desastres sem o auxílio que desesperadamente precisam.

Em Porto Rico, onde milhares de pessoas ainda estavam desabrigadas três anos após o furacão Maria, ou em áreas próximas como Lahaina, Havaí, os residentes podem enfrentar barreiras ainda maiores para obter ajuda. Tanto Porto Rico quanto Lahaina têm um histórico de construção informal, o que significa que os prédios muitas vezes não têm documentação, e os proprietários podem ter dificuldade em provar a propriedade. Dadas as rigorosas exigências de comprovação de propriedade da FEMA, muitos acabam não qualificados para receber auxílio da FEMA. O Instituto Urbano relatou que “proprietários de famílias multigeracionais sem hipotecas ativas ou que vivem em comunidades rurais onde um título formal não está prontamente documentado estão em desvantagem”.

O Escritório de Responsabilidade Governamental constatou que menos da metade dos requerentes de auxílio no programa de Assistência Individual e Habitacional da FEMA entre 2016 e 2018 – a maioria dos quais não tinham seguro ou tinham uma renda inferior a $50.000 – se qualificaram para ajuda. Para aqueles que se qualificam, os fundos da FEMA podem ser inadequados para cobrir o custo da reconstrução. Os pagamentos são limitados a $36.000 para assistência à reconstrução de casas e o pagamento médio da FEMA é de apenas $8.000.

Depois que o período de financiamento de 18 meses da FEMA termina – assumindo que dinheiro suficiente tenha sido aprovado pelo Congresso – um último recurso deve entrar em vigor por meio das Subvenções de Blocos de Desenvolvimento Comunitário do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano. As subvenções são para projetos de reconstrução de longo prazo, mas a administração dos fundos frequentemente leva quase dois anos. Um relatório congressual de 2020 revelou que Nova York ainda tinha mais de $700 milhões a serem distribuídos em subvenções concedidas após o furacão Sandy em 2017.

Essa teia interligada de opções de ajuda confusa deixa muitas pessoas desesperadas e dispostas a abrir mão de suas propriedades. Algumas famílias podem olhar para os danos e decidir que é melhor vender sua casa e reconstruir em outro lugar com o dinheiro da venda. Mas outras famílias podem se sentir forçadas a vender sua casa por menos do que vale apenas para preencher a lacuna financeira entre a destruição e a ajuda potencial.

Dadas as opções limitadas de ajuda, uma oferta de um investidor externo e uma passagem de avião para um novo estado podem parecer uma tábua de salvação.

Como frear os aproveitadores

Em vez de ser uma bênção para os residentes e cidades que estão tentando se reconstruir, o investimento externo muitas vezes muda o caráter de uma área. Novos empreendimentos frequentemente incluem centros comerciais e hotéis de luxo que podem substituir comunidades de classe trabalhadora e habitação anteriormente acessível – geralmente sem criar novas moradias. E os lucros que os investidores de fora do estado obtêm ao revender propriedades danificadas vêm às custas das famílias em dificuldades que poderiam ter colhido esses benefícios.

Uma solução promissora é uma peça legislativa proposta em 2019, o Reforming Disaster Recovery Act, que tem como objetivo agilizar o processo de recebimento das bolsas de bloqueio do HUD para que as comunidades recebam ajuda mais rapidamente. O projeto de lei, que passou pela Câmara, mas ainda não foi votado no Senado, ajudaria a aliviar a pressão sobre os proprietários para vender porque estão sem fundos para reconstruir. No Havaí, a organização popular local tem fornecido um apoio crucial para as pessoas que perderam suas casas. Os esforços orgânicos arrecadaram mais de US$ 12 milhões, e os moradores até mesmo estabeleceram um sistema de compartilhamento de residências, onde as pessoas se voluntariaram para hospedar famílias que perderam suas casas.

E embora as proibições de venda de terras danificadas não sejam uma solução de longo prazo legalmente viável, existem maneiras pelas quais os funcionários estaduais podem dissuadir investidores em desastres. Por exemplo, um “imposto de alívio de desastre” estadual poderia ser aplicado a todas as vendas de terras ocorridas dentro de um determinado período de tempo após uma declaração presidencial de um desastre importante. O imposto poderia servir como um dissuasor indireto para investidores em desastres, e a receita gerada pelo imposto poderia ser redirecionada para esforços locais de auxílio, ajudando outras famílias que pretendem permanecer na área.

Como a crise climática não está desaparecendo, encontrar uma solução é fundamental. À medida que a ameaça de desastres naturais aumenta, aumentarão também os aproveitadores de desastres.

Anthony DiMauro é um escritor sediado em Nova York. Seu trabalho já apareceu na Bloomberg, Newsweek, L.A. Review of Books e outros lugares.

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