Um banco de Wall Street diz ‘culpe os Boomers’ pelo mercado imobiliário quebrado – mas está negligenciando esses 4 fatores

Um banco de Wall Street 'culpa os Boomers' pelo mercado imobiliário quebrado - mas ignora 4 fatores cruciais

Os preços dispararam 50% em todo o país ao longo da pandemia. Em seguida, as taxas de hipoteca passaram de menos de 3% para mais de 7,5% às pressas, à medida que o Fed aumentava agressivamente as taxas de juros. E agora o fornecimento está severamente restrito porque a acessibilidade está tão ruim e os proprietários não querem abrir mão de sua hipoteca de 3%. A acessibilidade da moradia está tão ruim como tem sido em décadas, e é difícil ver o que pode resolver essa situação.

Então, quem é o culpado por essa bagunça no mercado imobiliário?

São os baby boomers, de acordo com os ANBLEs no Barclays. Em uma nota recente intitulada “Culpe os Baby Boomers”, estrategistas imobiliários do Barclays escreveram: “O setor imobiliário dos EUA está em alta novamente, mesmo com as taxas de hipoteca em máximas de várias décadas. Embora muito tenha sido atribuído à escassez de imóveis existentes e aos efeitos da manutenção da hipoteca, consideramos que a forte demanda é um sintoma do envelhecimento da população.”

A essência do argumento aqui é que a geração do baby boom é muito maior do que as gerações mais antigas anteriores, e uma vez que as crianças saem de casa, elas estão agora ocupando o fornecimento habitacional.

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Há alguma credibilidade nesse argumento. Quase 40% de todas as hipotecas neste país estão completamente pagas. Isso se deve principalmente aos baby boomers. Eles têm um patrimônio substancial em suas casas, por isso não estão tão preocupados com as altas taxas de hipoteca quanto os jovens.

Os baby boomers estão em uma posição muito melhor do que a maioria dos potenciais compradores de imóveis. De acordo com o Redfin, quase um terço de todos os compradores de imóveis estão pagando à vista.

No entanto, há culpados muito maiores do que os boomers pelo mercado imobiliário em crise. Aqui estão eles, sem uma ordem específica:

Precisamos construir mais casas

Simplesmente não construímos casas suficientes neste país para acompanhar a demanda. O gráfico a seguir mostra quantos milhões de casas concluímos neste país por década, desde a década de 1970:

Houve uma queda massiva nos anos 2010. Obviamente, as casas concluídas nos anos 70, 80 e 90 ainda podem ser habitadas, mas nossa população também cresceu nesse período. Em 1970, a população dos EUA era de aproximadamente 200 milhões de pessoas. Agora está chegando a 340 milhões de residentes.

A boa notícia é que já foram concluídas 4 milhões de casas no período de 2020-2022, então estamos começando melhor esta década. No entanto, ainda temos muito trabalho a fazer.

O Zillow estima que estamos com uma escassez de 4,3 milhões de casas em relação à demanda atual.

A Grande Crise Financeira

Uma das principais razões para a drástica queda no número de novas casas concluídas na década de 2010 foi a crise financeira de 2008.

Os construtores de imóveis enlouqueceram construindo novas casas durante a bolha imobiliária do início dos anos 2000. Mas a bolha estourou, e o número de novas casas em construção despencou:

Passamos de um ambiente com excesso de oferta para escassez, à medida que os preços das habitações despencaram e os construtores recuaram.

Os construtores de imóveis ainda estão traumatizados com esse ciclo de boom e queda e têm sido lentos para expandir seus negócios, como fizeram nos anos 2000, com medo de uma nova recessão.

A menos que o governo incentive a construção de casas, é difícil ver como conseguiremos construir casas suficientes.

A pandemia

Os preços das habitações eram relativamente acessíveis durante toda a década de 2010, graças a uma combinação de quedas de preços da crise imobiliária e baixas taxas de hipoteca. De 2010 a 2019, os preços das habitações nacionais, de acordo com o Índice de Preços de Habitação Nacional dos Estados Unidos Case-Shiller, subiram 44% no total ou 3,7% ao ano.

Desde 2020, os preços das habitações subiram 44% no total ou quase 11% ao ano. Basicamente, comprimimos uma década de ganhos nos preços das casas em um pouco menos de quatro anos.

A pandemia fez as pessoas reavaliarem seu estilo de vida. O trabalho remoto se tornou uma opção para milhões de trabalhadores de colarinho branco. Pessoas que moravam em áreas de alto custo de vida puderam se mudar para cidades mais baratas e trabalhar de qualquer lugar.

Para completar, a inflação mais alta em quatro décadas (os preços imobiliários tendem a acompanhar o custo de construção) fez com que vivêssemos o maior mercado imobiliário de alta da história.

Demografia

Os baby boomers podem ter a supremacia em riqueza imobiliária, mas a formação de domicílios pela maior demografia deste país, os millennials, também está causando o desequilíbrio entre oferta e demanda.

Eu sei que pode parecer que os jovens estão completamente excluídos do mercado imobiliário, mas a Geração Z e os millennials estão mais ou menos no caminho certo quando se trata de possuir uma casa (via Redfin):

A taxa de propriedade para os millennials está bem acima de 50% e com tendência de crescimento. Isso é o que acontece quando as pessoas ficam mais velhas. Elas se estabelecem, têm filhos e saem da casa dos pais.

E como existem mais de 70 milhões de millennials agora na faixa de formação de domicílios de maior importância, esse número continuará a aumentar.

O problema para os jovens hoje em dia é que não há muita esperança de uma solução rápida no mercado imobiliário. É possível que taxas de hipotecas de 8% eventualmente reduzam os preços das casas, mas certamente não é garantido. E se as taxas de hipotecas caírem porque o Fed reduz as taxas de juros ou a economia desacelerar, é possível que a demanda aumente novamente, pois muitas pessoas têm esperado para comprar uma casa.

A única boa notícia para os jovens é que eventualmente a geração dos baby boomers passará suas casas para a próxima geração ou será forçada a vendê-las conforme envelhecem.

A melhor notícia é que talvez seja preciso esperar até os anos 2030 para que isso aconteça de maneira significativa.

Os títulos mencionados neste artigo podem estar sendo atualmente mantidos, terem sido mantidos, ou serem mantidos no futuro na carteira pessoal do autor ou em uma carteira gerida pela Ritholtz Wealth Management.