O mercado imobiliário está voltando para uma recessão estilo dos anos 80, segundo o Wells Fargo – e tudo por causa das taxas de hipotecas mais altas por mais tempo.

O mercado imobiliário está caminhando rumo a uma recessão retrô dos anos 80, de acordo com o Wells Fargo - e tudo por culpa das taxas de juros hipotecários mais altas, que parecem ter vindo para ficar.

As taxas de juros para hipotecas estão em torno de 8%, combinadas com preços de imóveis que aumentaram substancialmente durante a pandemia, têm deteriorado a acessibilidade habitacional nos Estados Unidos e congelado a atividade em alguns casos. Quanto mais tempo as taxas de juros das hipotecas permanecerem elevadas, maiores se tornam os custos de empréstimo, e isso poderia levar o mercado imobiliário a entrar em recessão, de acordo com o Wells Fargo.

“Depois de apresentar melhoras no primeiro semestre de 2023, o setor residencial agora parece estar se contraindo com a recente alta nas taxas de juros das hipotecas”, escreveram os especialistas do Wells Fargo em um comentário recentemente divulgado, intitulado simplesmente “O aumento nos custos de empréstimo tende a levar o setor imobiliário de volta à recessão.”

Pela primeira vez em mais de duas décadas, a taxa fixa para hipotecas de 30 anos atingiu 8% no início de outubro. E, embora as taxas possam diminuir à medida que o Federal Reserve relaxa sua luta contra a inflação, os custos de financiamento provavelmente permanecerão elevados em comparação com as baixas registradas durante a pandemia, de acordo com o banco, que informou que as perspectivas para uma “recuperação imobiliária” estão diminuindo à medida que as taxas de juros das hipotecas aumentam.

Embora o Wells Fargo não tenha mencionado especificamente a última queda do mercado imobiliário, Charlie Dougherty, especialista sênior do Wells Fargo, e Patrick Barley, analista econômico da empresa, mencionaram as semelhanças entre o cenário imobiliário atual e a década de 1980. Eles ecoaram pesquisas recentes da Bank of America Research e da First American, como relatado pelo ANBLE. Por sua vez, o BofA alertou sobre a “turbulência” que virá e se assemelhará à década de 1980, marcada por altas taxas de juros das hipotecas, à medida que o Federal Reserve de Paul Volcker lutava para reduzir a inflação de dois dígitos. A First American sugeriu que o mercado imobiliário está vivendo um déjà vu dos anos 1980, com alta inflação, altas taxas de juros e compradores de imóveis que estão se tornando adultos – millennials se tornando como seus pais da geração baby boomer, essencialmente.

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As taxas de juros das hipotecas devem cair, mas permanecerão elevadas

“Um ambiente de taxas de juros ‘mais altas por mais tempo’ provavelmente não apenas afetará a demanda, mas também poderá limitar a oferta, reduzindo a construção de novas habitações e desencorajando os vendedores em potencial com baixas taxas de juros das hipotecas de listar suas casas à venda”, escreveram Dougherty e Barley.

Os custos de empréstimos crescentes estão prestes a erodir ainda mais a acessibilidade, escreveram os especialistas do Wells Fargo, citando um cálculo da National Association of Realtors (NAR) que mostrou que o pagamento médio de juros e principal para mutuários usando uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos subiu 26% em agosto em comparação com o ano anterior.

“O aumento nos pagamentos mensais superou em muito o crescimento da renda média familiar, que aumentou 5% no mesmo período”, observou o Wells Fargo. E as taxas de juros das hipotecas estão mais altas desde agosto, o que significa pagamentos mensais ainda mais altos agora.

No entanto, não são apenas os custos de empréstimos elevados que têm deteriorado a acessibilidade – também é o fato de que os preços das casas subiram mais de 40% desde o início da pandemia, incluindo todos os meses até agora este ano, de acordo com um cálculo do CoreLogic, provedor de serviços de informação, análise e dados. Além disso, há uma oferta restrita que, como destacaram os especialistas do Wells Fargo, se deve em parte aos proprietários segurando suas casas com medo de perder suas baixas taxas de juros das hipotecas em um mercado já carente de construções.

Ainda assim, assumindo que a previsão da Wells Fargo de que o Fed terminou de aumentar as taxas de juros e as reduzirá no próximo ano seja precisa, as taxas de hipotecas também devem cair, escreveram Dougherty e Barley. A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos encerraria este ano em 6,94%, de acordo com a perspectiva nacional de moradia da Wells Fargo. No próximo ano, o banco prevê que a taxa média de hipoteca fixa de 30 anos será de 6,39% – e em 2025, será ainda mais baixa, em 5,70%.

O banco espera uma piora na acessibilidade no curto prazo, uma vez que as taxas de hipoteca permanecem elevadas, o que, por sua vez, enfraquecerá a atividade imobiliária. Os preços das casas continuarão a valorizar-se em um ritmo ligeiramente mais lento devido à demanda subjacente e à oferta restrita, aumentando 1,8% até o final deste ano, conforme acompanhado pelo Case-Shiller, e 2,5% em 2024. Em 2025, a Wells Fargo prevê que os preços das casas subirão 4,4%.

O chamado efeito de confinamento parcialmente levou as vendas de imóveis existentes ao seu nível mais baixo em 13 anos. Mas a queda nas vendas de imóveis existentes não é exatamente surpreendente, escreveram os ANBLEs da Wells Fargo, porque moradia é “uma das partes mais sensíveis às taxas de juros da economia”.

É por isso que a NAR enviou uma carta ao Fed no início deste mês, instando a instituição a parar de elevar as taxas de juros. A carta, disseram os ANBLEs, é reminiscente dos anos 1980 quando os construtores de casas enviaram uma peça de madeira ao Fed, pedindo ajuda para restaurar a demanda por moradias por meio de taxas de juros mais baixas. A Wells Fargo espera que o ritmo das vendas de imóveis existentes aumente modestamente no próximo ano.

“Em setembro, o número de casas unifamiliares disponíveis para venda foi de 1 milhão, o que corresponde a apenas 3,4 meses de oferta no ritmo atual de vendas”, escreveram os ANBLEs, enfatizando que há uma demanda subjacente por moradias que está mantendo os preços altos, principalmente porque os millennials estão em seus anos de compra de imóveis. Ainda assim, há sinais de que a oferta está começando a aumentar, escreveram os ANBLEs da Wells Fargo.

Enquanto isso, o setor de novas construções “parece estar lidando melhor com as taxas mais altas”, pois as vendas de novas construções estão aumentando, o que pode ser explicado em grande parte por construtores oferecendo incentivos como redução na taxa de hipoteca para atrair compradores. Embora o sucesso possa não durar, a Wells Fargo espera que as vendas de novas construções aumentem 4% no próximo ano.