O que é uma hipoteca subprime?
Explicando a hipoteca subprime como comprar uma casa com um toque de aventura financeira
Nossos especialistas respondem às perguntas dos leitores sobre compra de imóveis e escrevem análises imparciais de produtos (veja como avaliamos hipotecas). Em alguns casos, recebemos uma comissão de nossos parceiros; no entanto, nossas opiniões são próprias.
- Os mutuários podem ser oferecidos uma hipoteca de alto risco se sua pontuação de crédito FICO for inferior a 670.
- As hipotecas de alto risco têm taxas de juros e taxas mais altas, refletindo um maior risco para os credores.
- Alternativas a uma hipoteca de alto risco incluem empréstimos FHA, VA ou USDA, se você se qualificar.
Nem todos os mutuários se qualificam para um empréstimo hipotecário regular ou “prime”, geralmente devido ao histórico de crédito ruim. Se um credor considera que você tem um risco maior de inadimplência do que outros mutuários, você pode se qualificar para o que é conhecido como hipoteca de alto risco. Devido ao seu papel na crise financeira de 2008-2009, as hipotecas de alto risco têm uma reputação não tão boa. É importante que os potenciais mutuários entendam como as hipotecas de alto risco funcionam e como se autoavaliar antes de concordar em fazer uma.
Hipoteca de alto risco: Definição e histórico
Uma hipoteca de alto risco é uma alternativa oferecida a mutuários com baixa pontuação de crédito ou outros problemas de crédito. Como um mutuário de alto risco é considerado um maior risco de não pagar o empréstimo, ele é obrigado a pagar uma taxa de juros mais alta. Por causa disso, essas hipotecas podem ser significativamente mais caras do que as hipotecas convencionais tradicionais.
Observação: Cada credor determina sua própria definição de status de alto risco. Além disso, alguns podem usar termos diferentes ou mais refinados, como não-prime, próximo ao prime ou subprime profundo.
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As hipotecas de alto risco são talvez mais conhecidas por seu papel na criação da bolha imobiliária que levou à crise financeira de 2008-2009 e à Grande Recessão de 2007-2009. Quando a bolha estourou, muitos proprietários se viram com saldos hipotecários maiores do que o valor de suas casas.
Devido ao seu papel na crise financeira, as hipotecas de alto risco possuem uma conotação negativa. Os credores passaram a usar o termo “hipoteca não-prime”. A principal diferença entre as duas é que as hipotecas não-prime estão sujeitas a uma análise mais rigorosa e responsável.
Isso permite que pessoas que possam demonstrar capacidade de arcar com os pagamentos da casa, mas que sofreram recentemente uma perda financeira ou tragédia, tenham a oportunidade de possuir sua própria casa.
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Como as hipotecas de alto risco funcionam?
Embora não exista um número único para todos, em termos gerais, mutuários com pontuação de crédito FICO nos anos 600 e abaixo são considerados de alto risco. A Consumer Financial Protection Bureau considera pontuações abaixo de 620 como de alto risco, enquanto a agência de relatórios de crédito Experian diz que pontuações abaixo de 670 podem se enquadrar nesta categoria de acordo com definições de alguns credores.
Alguns dos fatores que têm impacto negativo na pontuação de crédito FICO de um mutuário, levando ao status de alto risco, incluem:
- Pagamentos perdidos em contas de crédito
- Transações baixadas, retomadas ou execuções hipotecárias
- Falência recente
- Alta relação dívida-renda
- Sem histórico de crédito
A taxa de juros associada a um empréstimo de alto risco depende de quatro fatores: pontuação de crédito, tamanho do pagamento inicial, número de atrasos nos pagamentos em atraso no relatório creditício do mutuário e tipos de atrasos encontrados no relatório.
Dica rápida: Você pode usar a calculadora de hipoteca do Personal Finance Insider para ver como diferentes taxas de juros afetariam seu pagamento mensal.
“Muitas vezes, os consumidores não compreendem os riscos dos produtos financeiros para os quais estão se inscrevendo”, diz Jeffrey Zhou, CEO da Fig Loans.
“A Agência de Proteção Financeira do Consumidor, um órgão regulador de Dodd-Frank, garante que os credores ofereçam produtos financeiros apropriados e termos de empréstimo que não prejudiquem financeiramente os consumidores a longo prazo”, diz Zhou. “Sem a Agência de Proteção Financeira do Consumidor, os credores poderiam oferecer taxas de juros excessivas ou produtos financeiros com preços muito altos, piorando sua situação financeira. Em resumo, isso protege os consumidores de cair na armadilha de uma possível dívida vitalícia de credores ruins e supervisiona as atividades financeiras em muitos segmentos da indústria financeira”.
Características da hipoteca subprime
Por não se enquadrarem nos padrões típicos de hipoteca, as hipotecas subprime ou não prime podem ter uma variedade de termos, estruturas de taxa e requisitos diferentes.
Frequentemente, as hipotecas subprime são hipotecas de taxa ajustável, o que significa que você começará com uma taxa que permanece a mesma por um determinado período de tempo e depois se ajusta periodicamente dependendo das taxas de mercado atuais. Mas você também pode encontrar hipotecas subprime com taxas fixas, em que sua taxa permanece a mesma durante todo o prazo.
Você pode encontrar hipotecas subprime que distribuem seus pagamentos por um prazo ainda mais longo do que os 30 anos típicos, como uma hipoteca de 40 anos. Ou o empréstimo pode ser configurado como uma hipoteca apenas de juros, onde você paga apenas os juros a cada mês por um período determinado. Esse tipo de configuração pode ser arriscado e caro.
Quem oferece hipotecas subprime?
Após a crise das hipotecas subprime, os credores subprime praticamente desapareceram do cenário. Eles reapareceram desde então, amplamente rebranded como credores não prime ou sem QM (hipotecas não qualificadas). Felizmente, se você não se qualifica para um empréstimo hipotecário prime, existem recursos disponíveis para ajudá-lo a encontrar e identificar credores não prime verificados perto de você.
Para começar, verifique seu relatório de crédito e sua pontuação de crédito. Você precisará da pontuação para eliminar os credores que, caso contrário, o eliminariam. Verifique com bancos locais confiáveis e credores hipotecários que ofereçam empréstimos hipotecários a taxas prime. Muitos credores tradicionais também oferecem empréstimos hipotecários subprime (ou não prime, se preferir).
Considere os credores especializados em empréstimos hipotecários não QM, como Angel Oak ou Carrington. Uma rápida pesquisa online usando termos como “subprime, não prime” ou “empréstimos hipotecários não QM” deve fornecer resultados. Por fim, faça a solicitação. A melhor maneira de descobrir se você se qualifica é solicitar um empréstimo ou pré-aprovação.
Devo obter uma hipoteca subprime?
Só porque você pode obter um empréstimo subprime não significa que você deve. Se você não se qualificar para um empréstimo hipotecário prime agora, a melhor coisa a fazer é trabalhar para reconstruir seu crédito, pagar as dívidas e economizar para um pagamento inicial mais alto.
Se você considerou os prós e os contras e acha que obter uma dessas hipotecas faz mais sentido para sua situação atual, é uma boa ideia continuar trabalhando em seu crédito de qualquer maneira.
“Tenha um plano de saída”, aconselha Joshua Massieh, apresentador do The Trading Fraternity. “Entre na transação já pensando em como refinanciar o empréstimo ou um cronograma de quando você planeja vender a casa”.
Embora você pague uma taxa de juros mais alta com um empréstimo subprime, o céu não é o limite. O governo limita as taxas de juros dos empréstimos hipotecários subprime e os credores precisam honrar esses limites.
No final das contas, um empréstimo hipotecário subprime, não prime ou não QM custa mais, tanto a curto prazo quanto a longo prazo. Se você puder aceitar isso, um empréstimo subprime pode ser para você.
Alternativas a empréstimos hipotecários subprime
Antes de optar por um empréstimo subprime, considere as alternativas.
“Não pense que está sem opções”, diz Zhou. “Existem outras opções, até melhores do que se conformar com um empréstimo hipotecário subprime. Você pode se qualificar para um programa de assistência à propriedade se não atingir os requisitos de crédito. Portanto, não perca a esperança de possuir uma casa.”
Algumas alternativas incluem:
- Empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA): Empréstimos da FHA apresentam taxas de juros mais baixas do que hipotecas convencionais. Você pode ser elegível para um empréstimo da FHA com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 500, com entrada de 10%, ou 580, com entrada de 3,5%.
- Empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos (VA): Empréstimos do VA estão disponíveis para veteranos qualificados ou membros da comunidade militar, como cônjuge ou beneficiário. Você pode ser capaz de comprar uma casa com pouquíssimo ou nenhum dinheiro adiantado com um empréstimo do VA.
- Empréstimos do Departamento de Agricultura dos EUA (USDA): Não há requisito de entrada para um empréstimo imobiliário do USDA. Se a sua renda estiver limitada e você quiser comprar uma casa em uma área rural elegível, pode se qualificar para este tipo de empréstimo.
Empréstimos hipotecários subprime não são para todos. Se você não está com pressa para adquirir uma propriedade, provavelmente é melhor melhorar o seu crédito e se qualificar com um credor hipotecário que oferece empréstimos prime. Se você não tem tempo para esperar, considere uma das alternativas listadas acima.
